一、智能化時代房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展趨勢

未來３０年，隨著人工智能和大數(shù)據(jù)技術(shù)的迅猛發(fā)展，大數(shù)據(jù)將成為生產(chǎn)資料，計(jì)算將成為生產(chǎn)力，互聯(lián)網(wǎng)將成為一種生產(chǎn)關(guān)系，人類將進(jìn)入智能化代。正如馬云所說，未來３０年，互聯(lián)網(wǎng)將成為所有人的互聯(lián)網(wǎng)。如果說過去２０年互聯(lián)網(wǎng)從無到有，那么未來３０年，互聯(lián)網(wǎng)將“從有到無”，這個“無”是無處不在的“無＇沒有人能離開網(wǎng)絡(luò)而存在。智能化時代的顯著特征是可以利用智能化機(jī)器和數(shù)據(jù)的相關(guān)性來解決問題，而不只是依賴因果關(guān)系。

基于大數(shù)據(jù)技術(shù)的深度學(xué)習(xí)等人工智能的發(fā)展特別是谷歌Ａｌｐｈａｇｏ的成功，讓人們更加深刻地認(rèn)識到人工智能和大數(shù)據(jù)技術(shù)可以突破人的認(rèn)知能力極限。在“互聯(lián)網(wǎng)＋”的大環(huán)境下，智能評估將成為房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展方向。智慧評估是以大數(shù)據(jù)處理技術(shù)為基礎(chǔ)，利用軟件系統(tǒng)把人和設(shè)備更好地結(jié)合起來，系統(tǒng)不斷提升智能化水平，讓人與設(shè)備能夠發(fā)揮各自的優(yōu)勢，達(dá)到最佳的系統(tǒng)狀態(tài)。通過人機(jī)結(jié)合，利用大數(shù)據(jù)和人工智能的技術(shù)，為人工提供輔助決策，讓人工決策更加合理。以人工智能技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)為基礎(chǔ)的智慧評估，在效率、成本等方面將具有極大的優(yōu)勢，也將從根本上改變目前房地產(chǎn)估價行業(yè)的業(yè)務(wù)獄.實(shí)現(xiàn)。地產(chǎn)估價行業(yè)的智能化需要具備兩個基礎(chǔ)：一是業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)化，旦具有數(shù)據(jù)質(zhì)量保障。房地產(chǎn)估價在大數(shù)據(jù)技術(shù)的支持下，能夠?qū)崿F(xiàn)所有業(yè)務(wù)操作的數(shù)據(jù)化，且對每個業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)都可以進(jìn)行實(shí)時分析。如果房地產(chǎn)估價的業(yè)務(wù)都是線下操作，或者系統(tǒng)無法準(zhǔn)確及時地收集數(shù)據(jù)，即使數(shù)據(jù)量足夠大，由于缺乏關(guān)鍵數(shù)據(jù)或數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，也會給房地產(chǎn)估價的大數(shù)據(jù)處理帶來很大的困難。房地產(chǎn)估價咨詢數(shù)據(jù)庫的來源主要包含政府部門和各類相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的各種數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的評估報(bào)告以及從相關(guān)網(wǎng)站獲取的數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)估價行業(yè)是一個典型的數(shù)據(jù)密集型行業(yè)，各房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)通過長期經(jīng)營，已經(jīng)逐步積累了海量的用戶數(shù)據(jù)，這些評估數(shù)據(jù)構(gòu)成了龐大的結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)資源。從房地產(chǎn)估價角度出發(fā)，理想狀態(tài)的大數(shù)據(jù)是組織的行為全記錄，以及從這些記錄中發(fā)現(xiàn)規(guī)律的過程，是大數(shù)據(jù)處理技術(shù)，包括數(shù)據(jù)收集、傳輸、存儲、展示等一系列技術(shù)。

在房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)開展的過程中，應(yīng)用大數(shù)據(jù)至少需要考慮兩個維度，即實(shí)時性維度（大數(shù)據(jù)分析是秒級的還是離線的）和一致性維度（是否要求１〇〇％—致）。當(dāng)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在做評估數(shù)據(jù)系統(tǒng)或應(yīng)用大數(shù)據(jù)時，要考慮到所用的評估業(yè)務(wù)場景到底如何，再加上數(shù)據(jù)量的維度。這幾個維度確定以后，從ＥＴＬ（數(shù)據(jù)倉庫技術(shù)）傳輸，再到存儲，包括計(jì)算，技術(shù)相對來講就比較成熟了，從而可以選擇合適的技術(shù)。房地產(chǎn)估價行業(yè)要服務(wù)好實(shí)體經(jīng)濟(jì)，就要充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，強(qiáng)化客戶服務(wù)的深度、廣度和效率。人工智能和大數(shù)據(jù)技術(shù)已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價行業(yè)找準(zhǔn)市場定位、挖掘新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、打造核心競爭力的重要方面，在很大程度上可以決定房地產(chǎn)估價行業(yè)的未來發(fā)展。智慧評估系統(tǒng)是以數(shù)據(jù)作為開始，人工智能和大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用貫穿其中，并且以數(shù)據(jù)為終點(diǎn)的一個循環(huán)上升過程。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以在可靠的數(shù)據(jù)源和云計(jì)算處理技術(shù)的基礎(chǔ)上，以人工智能和大數(shù)據(jù)技術(shù)為基礎(chǔ)’逐步構(gòu)建智慧評估系統(tǒng)。

二、智能化時代房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)存在的問題。

（―）信息閉塞，創(chuàng)新思維受限

總體上看，目前房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)中，銀行金融抵押評估、課稅評估、征收評估等傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)所占的比重較大。但是，隨著國家政策調(diào)整和房地產(chǎn)市場的變化，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)不斷萎縮。例如，隨著地稅和物價系統(tǒng)聯(lián)合制定存量評估系統(tǒng)，課稅評估業(yè)務(wù)大大萎縮；金融和征收評估業(yè)務(wù)也隨著國家政策的調(diào)整逐漸減少。傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)一旦發(fā)生“斷乳”，會使許多房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)措手不及。

（二）在業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)中低層次操作

目前，政府對行業(yè)的條塊分割管理與價值評估行業(yè)的社會性、市場性特點(diǎn)存在很大的矛盾和沖突，影響房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)競爭的公平性，也影響房地產(chǎn)估價工作的質(zhì)量和效率，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價服務(wù)仍然停留在靠關(guān)系營銷的操作上，諸如“品牌營銷”之類的新型營銷方式難以全面推行。此外，由于信息技術(shù)手段的應(yīng)用還處于初步階段，房地產(chǎn)估價行業(yè)與其他相關(guān)行業(yè)的溝通、信息共享和滲透都不夠理想。

（三）對房地產(chǎn)估價技術(shù)鈷研不夠

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)估價項(xiàng)目都是在國家法規(guī)或政策的規(guī)定要求下“要我做＇而且，很多房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)往往單純從盈利角度考慮，以最短的時間完成估價業(yè)務(wù)，而不去深入研究房地產(chǎn)估價的新方法、新技術(shù)、新手段以及人工智能技術(shù)的應(yīng)用，或因收費(fèi)低而應(yīng)付了事。有的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)甚至在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下，以委托方確定的“評估價值”倒推房地產(chǎn)估價程序，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的信譽(yù)，加大了人工智能技術(shù)在房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)中的應(yīng)用難度。

三、智能化時代房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新

這幾年，幾乎全球都彌漫在對新技術(shù)時代的擔(dān)心之中，擔(dān)心機(jī)器會搶走工作機(jī)會、擔(dān)心機(jī)器會控制人類、擔(dān)心人類會毀滅在自己最偉大的發(fā)明之中。２００年以前，蒸汽機(jī)出現(xiàn)的時候，人們擔(dān)心蒸汽機(jī)會取代我們的工作；１００多年以前，當(dāng)電力出現(xiàn)的時候，人們擔(dān)心電力會帶走很多工作。集裝箱出現(xiàn)以后，搬運(yùn)工人擔(dān)心會失業(yè)，但在港口卻出現(xiàn)了很多吊船工人；互聯(lián)網(wǎng)沖擊了報(bào)紙的發(fā)行量，但是送報(bào)的人卻改成了送包裹’中國就有３００多萬的快遞人員。

新技術(shù)的發(fā)明不是讓人失業(yè)，而是讓人做更有價值的事情，讓人不去重復(fù)自己，而是去創(chuàng)新、創(chuàng)造，讓人的工作能夠進(jìn)一步進(jìn)化，使人的作用得到麵±峻揮３對房地產(chǎn)估價師來說，與其擔(dān)心、擔(dān)尤，不如勇于擔(dān)當(dāng)；與其擔(dān)心技術(shù)奪走就業(yè)，不如擁抱人工智能技術(shù)，去解腦時代的新問題。智能化機(jī)器會讓房地產(chǎn)估價師的工作更有尊嚴(yán)、更有價值、更有創(chuàng)造力。過去３０年，我們把人變成了機(jī)器；未來３０年，我們將把機(jī)器變成人，但是最終應(yīng)該讓機(jī)器更像機(jī)器、人更像人。人工智能技術(shù)的趨勢不可阻擋，但是智能化機(jī)器沒有靈魂和信仰。房地產(chǎn)估價師有靈魂、有信仰、有價值觀、有獨(dú)特的創(chuàng)造力。因此，在人工智能的沖擊面前，房地產(chǎn)估價師要有自信，相信我們可以控制智能化機(jī)器。

人類對自己大腦的認(rèn)識不到１０％，而這１０％設(shè)計(jì)出來的機(jī)器是不可能超越人類的。隨著人工智能技術(shù)的不斷推進(jìn)和移動終端的創(chuàng)新發(fā)展，也許房地產(chǎn)估價師將來可以拿著手中輕巧的ｉｐａｄ在現(xiàn)場或遠(yuǎn)程快速地完成房地產(chǎn)估價工作，房地產(chǎn)估價師的工作也將變得很愜意。正如蘋果ＣＥＯ庫克所說：“我不擔(dān)心機(jī)器會像人一樣思考，相反，我更擔(dān)心人像機(jī)器一樣思考，因此，我們必須要為技術(shù)注人人性。科技本身沒有好壞之分，它一無所求，因此，讓科技富有人性是我們共同的責(zé)任。”進(jìn)入智能化時代，房地產(chǎn)估價師應(yīng)該承擔(dān)起時代所賦予的巨大責(zé)任。時代給了房地產(chǎn)估價師以技術(shù)能力，唯有不斷學(xué)習(xí)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)，不斷創(chuàng)造新的評估技術(shù)和手段，才能與這個時代相適應(yīng)。房地產(chǎn)估價師應(yīng)該靠創(chuàng)新贏得市場，靠技術(shù)贏得利潤，靠擔(dān)當(dāng)、共享、普惠精神贏得社會尊重。只有這樣，才能領(lǐng)先于時代。創(chuàng)新是房地產(chǎn)估價行業(yè)的立身之本、發(fā)展之源

如果房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不注重研發(fā)新業(yè)務(wù)，必然會在激烈的市場競爭中被淘汰。能否實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，主要取決于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)是否設(shè)立研發(fā)部門，新業(yè)務(wù)研發(fā)工作是否富有成效。研發(fā)工作要側(cè)重于人工智能、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)、新方法和新手段在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域的應(yīng)用，優(yōu)化工作流程，提高工作效率，降低業(yè)務(wù)成本。為推進(jìn)人工智能和大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域的應(yīng)用，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)需要引進(jìn)高端計(jì)算機(jī)技術(shù)、信息技術(shù)、人工智能技術(shù)等方面的專業(yè)人才，迅速搭建相關(guān)部門。同時，需要建設(shè)房地產(chǎn)估價信息化管理平臺，完善數(shù)據(jù)信息庫和信息管理制度，如項(xiàng)目信息歸檔、客戶信息管理、信息收集渠道等，為人工智能和大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用提供及時完整的信息支撐。同時，推進(jìn)房地產(chǎn)估價領(lǐng)域大數(shù)據(jù)的幵放共享進(jìn)程，打通房地產(chǎn)估價信息橫向共享渠道，推進(jìn)信息資源的共享和業(yè)務(wù)協(xié)同，在此基礎(chǔ)上形成房地產(chǎn)估價領(lǐng)域的大數(shù)據(jù)倉庫。目前，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)之間的信息網(wǎng)絡(luò)自成體系、相互割裂，難以實(shí)現(xiàn)互通共享。為此，需要借助大數(shù)據(jù)平臺，整合強(qiáng)化信息網(wǎng)絡(luò)體系’實(shí)時獲取、交換和使用數(shù)字化信息，積極推進(jìn)房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的智能化運(yùn)作。

未來，國家將大力發(fā)展人工智能技術(shù)，建設(shè)全國一體化的大數(shù)據(jù)中心，推進(jìn)技術(shù)融合、業(yè)務(wù)融合、數(shù)據(jù)融合，實(shí)現(xiàn)跨層級、跨地域、跨系統(tǒng)、跨部門、跨業(yè)務(wù)的協(xié)同管理和服務(wù)的國家大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)該積極響應(yīng)國家號召，拓展思路，適應(yīng)新業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，開創(chuàng)房地產(chǎn)估價行業(yè)的新局面。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師應(yīng)該共同擁抱人工智能技術(shù)，共同分享人工智能技術(shù)的成就，進(jìn)入共享、普惠、綠色的新時代，不要害怕技術(shù)會沖擊我們昨天的既得利益和我們的習(xí)慣性思考，只有這樣，房地產(chǎn)估價行業(yè)才會持續(xù)發(fā)展。

人工智能討債技術(shù)讓你乖乖還錢

說到催債，大家首先想到的可能是香港電影里的被人潑油漆，然后就是被一群肌肉男暴力對待，近年來最流行的還有電話短信恐嚇，“呼死你”等等;提到代人催債的“職業(yè)討債人”，很多人腦海里可能會浮現(xiàn)出令人不寒而栗的形象。

“呼死你”軟件騷擾債主，一群肌肉男上門圍堵進(jìn)行侮辱和恐嚇，送花圈、潑糞等極端手段無所不用其極，甚至使用暴力...

▲圖片來源：攝圖網(wǎng)

不過好消息是，隨著金融科技的發(fā)展，職業(yè)討債人有可能會漸漸成為歷史。一種新的討債手段—— 人工智能應(yīng)運(yùn)而生。

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）注意到，人工智能的使用可以讓討債這個困難的工作換上一副“溫柔”的面孔：

據(jù)外媒報(bào)道，人工智能可以分析文本，找到最合適的語氣與債主對話；它還可以通過分析找到債主的地理位置，或者聯(lián)系債主的親朋好友，讓好面子的債主自知理虧...

人工智能成為討債新技術(shù)

就英國金融時報(bào)報(bào)道，人工智能等新技術(shù)正被中國的一些債務(wù)催收采用。

網(wǎng)貸之家數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，P2P平臺未償債務(wù)余額達(dá)到1.3萬億元人民幣，與此同時，違約數(shù)量不斷上升，這讓一些平臺想到嘗試?yán)眯录夹g(shù)催收逾期貸款。

債務(wù)催收集團(tuán)資易通的首席執(zhí)行官、曾在花旗集團(tuán)等擔(dān)任管理職務(wù)的盛潔儷說，

“人們對P2P貸款使用的很多，這已經(jīng)成為擁有先進(jìn)技術(shù)的初創(chuàng)企業(yè)進(jìn)入這個市場的機(jī)會。”

自2016年成立以來，資易通尋求催收的債務(wù)金額累計(jì)達(dá)到1500億元人民幣。盛潔儷說，該公司最近推出了一個人工智能平臺，以幫助約800家貸款機(jī)構(gòu)或第三方催債機(jī)構(gòu)催收逾期貸款。

▲圖片來源：視覺中國

人工智能系統(tǒng)可以在互聯(lián)網(wǎng)上搜索借款人及其朋友的信息，然后通過對話機(jī)器人與借款人進(jìn)行電話聯(lián)系。對話內(nèi)容將被記錄下來，并用算法進(jìn)行分析，隨后該算法會找出最有可能迫使對方還貸的措辭。該系統(tǒng)還會打電話給借款人的朋友，請他們提醒借款人加緊還款。

盛潔儷表示，今年5月，就大客戶而言，該人工智能系統(tǒng)對拖欠一周內(nèi)的貸款的清收率為41%，相比之下，傳統(tǒng)催收方式對類似貸款的清收率只有20%左右。

另一家債務(wù)催收初創(chuàng)公司易購則推出了一款手機(jī)應(yīng)用，該應(yīng)用允許催收代理人搜索數(shù)千份個人債務(wù)記錄，并挑選案件，簡化了放貸機(jī)構(gòu)和催收者之間的聯(lián)系。該公司還可以提供一些借款人的地理位置信息，幫助催收員找到他們的下落。

統(tǒng)職業(yè)討債人游走法律邊緣

人工智能為什么正在取代傳統(tǒng)的第三方討債機(jī)構(gòu)？除了人力成本的節(jié)省以外，傳統(tǒng)的催收機(jī)構(gòu)很多時候是游走在法律邊緣的灰色空間。

債務(wù)糾紛的頻發(fā),催生了一個不完全被法律認(rèn)可的灰色江湖——第三方催討機(jī)構(gòu)和職業(yè)追債人。幫人討債的傭金一般根據(jù)案件操作的難易程度和金額大小來商定。一般在10％到20％之間，最高可達(dá)50％。

據(jù)大河網(wǎng)報(bào)道，僅僅在鄭州，明里暗里開展“債務(wù)清償”業(yè)務(wù)的公司就有200余個，多藏身在各大寫字樓內(nèi)，而私人組成的討債隊(duì)伍更是數(shù)不勝數(shù)。鄭州甚至有催討機(jī)構(gòu)接手一些股份制銀行的信用卡欠款追繳業(yè)務(wù)。

資深“業(yè)內(nèi)人士”老K說了幾個如今討債圈里慣用的討債手段：紅色油漆家門上寫大字已被淘汰，改用打印紙糊滿大門，紙上滿是對欠債人的控訴；拿著借條天天派人往債務(wù)人公司或家里跑，軟磨硬泡讓對方煩不勝煩；暗地里給債務(wù)人車輛安裝GPS定位等技術(shù)手段，掌握其行蹤等。

▲新聞報(bào)道截圖

據(jù)青島早報(bào)報(bào)道，多數(shù)討債公司會使用“盯人”的辦法：有上門送花圈的，有在債務(wù)人門口潑糞的，還有直接派幾個人輪流上門，敲門要錢，或者進(jìn)門坐著干耗。甚至有公司會涉嫌暴力行為，但一般不會傷人太嚴(yán)重。

那么，和傳統(tǒng)的職業(yè)討債人相比，人工智能進(jìn)行催債的“合法性”是否足夠呢？

人民大學(xué)重陽金融研究院研究員劉英在接受俄羅斯衛(wèi)星通訊社采訪時認(rèn)為，應(yīng)用人工智能討債暫時還屬于合法。劉英說，

“我認(rèn)為，這其中一定是有法律邊界的。人工智能催收系統(tǒng)可以對債務(wù)人進(jìn)行上中下游業(yè)務(wù)層面收款和催收，通過發(fā)電子郵件、發(fā)送短信和打電話等方式要求還款，但其信息收集應(yīng)當(dāng)合法，如果是通過整合政府公開發(fā)布的數(shù)據(jù)，建立自己的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫，或者是利用互聯(lián)網(wǎng)公司自身的經(jīng)營優(yōu)勢整合企業(yè)自身積累的互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)，從中找到借款人的聯(lián)系方式或資產(chǎn)則沒有問題。

此外，催收方法的合法性也值得注意，人工智能催收不能限制或影響到其他與債務(wù)無關(guān)的人，比如有些討債公司通過從通訊錄中查到其一眾親戚朋友的手機(jī)號碼，向借款者好友甚至只是認(rèn)識的人發(fā)惡毒短信，進(jìn)行騷擾甚至辱罵，侵犯他人人格權(quán)、名譽(yù)權(quán)，輕則構(gòu)成侵權(quán)，重則涉嫌違法。

還有一些追債公司采取公開或者向特定親朋和商業(yè)伙伴告知債務(wù)人的失信狀況。這種做法雖不違法，但一旦發(fā)布信息與事實(shí)不符同樣會構(gòu)成侵權(quán)。

因此通過人工智能進(jìn)行催討的限度和邊界就需要嚴(yán)格的法律介入。科技的應(yīng)用同樣不能跨越法律的底線。金融科技的創(chuàng)新離不開配套的專業(yè)監(jiān)管制度，需要有相關(guān)的立法作為保障。”